Prüfungsschema

Miet-, Pacht-, Leasing–und Leihvertrag, §§ 535 ff. BGB

Prüfungsschema zu den Gebrauchsüberlassungsverträgen: Miet-, Pacht-, Leasing- und Leihvertrag, inklusive Zustandekommen, Pflichten, Leistungsstörungen und Beendigung.

§ 535 BGB · § 581 BGB ·§ 598 BGB

A. Mietvertrag, §§ 535 ff. BGB

I. Wirksamer Mietvertrag

1. Einigung

Zwei übereinstimmende Willenserklärungen (§§ 145 ff. BGB) über die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch.

Abgrenzung Leihe, § 598 BGB — Unentgeltlich.

Pacht, § 581 BGB — Überlassung von Sachen oder Rechten zum Gebrauch und zum Genuss der Früchte.

Verwahrung, § 688 BGB — Geschuldet ist nur Aufbewahrung, keine Gebrauchsüberlassung.

Hinweis Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG), insb. § 19 AGG, ist beim Vertragsschluss zu beachten.

2. Form

Grundsätzlich formfrei.

Ausnahme: § 550 BGB Mietverträge über Grundstücke, Räume oder Schiffe für länger als ein Jahr bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für wesentliche nachträgliche Änderungen.

Rechtsfolge bei Formmangel Der Vertrag ist nicht nichtig, sondern gilt für unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig.

3. Inhalt der Einigung

Mischmietverhältnis (Wohn- und Gewerberaum) Die anwendbaren Vorschriften richten sich nach dem Schwerpunkt des Vertragszwecks. Bei Gleichwertigkeit gilt das für den Mieter günstigere Wohnraummietrecht.

Höhe der Miete Grundsätzlich Parteivereinbarung. Ohne Absprache ist die ortsübliche, angemessene Miete geschuldet. Grenzen: § 138 BGB, §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse). Ein Verstoß führt nur zur Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung.

Vertragsdauer — Bestimmte oder unbestimmte Zeit (§ 542 BGB).

II. Pflichten der Parteien

1. Pflichten des Vermieters

Hauptpflichten, § 535 I BGB Gebrauchsüberlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand.

Weitere Pflichten Schutz vor Störungen durch Dritte; Konkurrenzschutz bei Gewerbemiete; Duldung der Anbringung von Einrichtungen durch den Mieter.

Haustierhaltung Kleintiere (Hamster, Fische) sind ohne Erlaubnis zulässig. Bei größeren Tieren (Hunde, Katzen) ist eine Interessenabwägung vorzunehmen; ein generelles Verbot in AGB ist unwirksam.

Untervermietung, §§ 540, 553 BGB Grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters. Bei Wohnraum hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 I BGB).

Nebenpflichten — Verkehrssicherungs-, Fürsorge- und Hinweispflichten.

2. Pflichten des Mieters

Hauptpflicht, § 535 II BGB — Zahlung der vereinbarten Miete. Fälligkeit nach §§ 556b, 579 BGB.

Duldungspflichten — Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, §§ 555a ff. BGB.

Nebenpflichten — Sorgfältiger Umgang mit der Mietsache; Anzeigepflicht bei Mängeln (§ 536c BGB).

III. Mangel der Mietsache

1. Sachmangel, § 536 I BGB

Eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert.

Beispiele Fehlende Verkehrssicherheit, öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Immissionen (Lärm, Geruch), erhebliche Abweichung der Wohnfläche (> 10%).

2. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, § 536 II BGB

Zusicherung ist eine Erklärung des Vermieters, mit der er die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernimmt und für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will. Greift auch bei unerheblichen Mängeln.

3. Rechtsmangel, § 536 III BGB

Einem Dritten steht ein Recht an der Mietsache zu, durch das dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise entzogen wird. Der Dritte muss sein Recht geltend machen.

IV. Mängelgewährleistungsrechte des Mieters

1. Erfüllungsanspruch (Mängelbeseitigung), § 535 I 2 BGB

Primäranspruch, der während der gesamten Mietzeit besteht.

2. Mietminderung, § 536 BGB

Tritt bei einem Mangel kraft Gesetzes ein. Der Mieter ist für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung nur zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Bei bereits gezahlter Miete besteht ein Rückforderungsanspruch aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB.

3. Schadensersatz, § 536a I BGB

Umfasst Mangel- und Mangelfolgeschäden.

Var. 1: Anfänglicher Mangel — Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters.

Var. 2: Nachträglicher Mangel — Haftung nur bei Vertretenmüssen des Vermieters.

Var. 3: Verzug mit Mängelbeseitigung — Haftung bei Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung.

4. Selbstvornahmerecht und Aufwendungsersatz, § 536a II BGB

Wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist (Nr. 1) oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist (Nr. 2). Umfasst auch einen Vorschussanspruch.

5. Außerordentliche fristlose Kündigung, § 543 I, II Nr. 1 BGB

Bei erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung. In der Regel nach erfolgloser Fristsetzung oder Abmahnung (§ 543 III BGB).

6. Konkurrenzen

Allgemeines Leistungsstörungsrecht Die §§ 536 ff. BGB sind als leges speciales grundsätzlich vorrangig gegenüber den §§ 280 ff., 323, 326 BGB. § 313 BGB wird ebenfalls verdrängt.

Anfechtung Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) ist neben den Mängelrechten anwendbar. Die Anwendbarkeit der Irrtumsanfechtung (§ 119 II BGB) ist umstritten, wird aber von der herrschenden Meinung bejaht.

h.M. Die Garantiehaftung des § 536a I Var. 1 BGB greift erst ab Überlassung. Vorher haftet der Vermieter nur nach § 311a II BGB (also bei Kenntnis oder Kennenmüssen des Leistungshindernisses).

a.A. Die Garantiehaftung soll nicht vom zufälligen Zeitpunkt der Überlassung abhängen und gilt daher auch schon vor Übergabe.

V. Ausschluss der Gewährleistung

1. Vertraglicher Ausschluss

Grundsätzlich möglich, aber begrenzt durch § 536d BGB (Kenntnis des Vermieters), § 536 IV BGB (Unwirksamkeit bei Arglist) und die AGB-Kontrolle (§§ 307, 309 Nr. 8 b BGB).

2. Gesetzlicher Ausschluss

§ 536b BGB — Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss.

§ 536c II BGB — Verletzung der Anzeigepflicht durch den Mieter.

VI. Schutz der Parteien während des Mietverhältnisses

1. Schutz des Mieters bei Veräußerung, § 566 BGB

„Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, wenn die Mietsache dem Mieter vor der Veräußerung überlassen war.

2. Vermieterpfandrecht, §§ 562 ff. BGB

Gesetzliches Pfandrecht des Vermieters an den eingebrachten, pfändbaren Sachen des Mieters zur Sicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis.

Entstehung — Wirksamer Mietvertrag, Einbringen von pfändbaren Sachen in das Eigentum des Mieters.

Rechte des Vermieters — Selbsthilferecht bei Entfernung (§ 562b BGB), Verwertungsrecht (§§ 1257, 1228 ff. BGB).

a.A. Der Mieter war nie Eigentümer, daher konnte kein Pfandrecht entstehen. Die Bank erwirbt lastenfrei.

h.M. (BGH):

Das Vermieterpfandrecht entsteht bereits am Anwartschaftsrecht des Mieters. Es setzt sich am Vollrecht fort, sodass die Bank mit dem Pfandrecht belastetes Eigentum erwirbt.

Erlöschen Entfernung der Sache im Rahmen des regelmäßigen Geschäftsbetriebs oder der gewöhnlichen Lebensführung (§ 562a BGB), gutgläubig lastenfreier Erwerb (§ 936 BGB), Erlöschen der gesicherten Forderung (§ 1252 BGB).

VII. Beendigung des Mietverhältnisses

1. Beendigungsgründe

Zeitablauf bei befristetem Vertrag, Aufhebungsvertrag, Kündigung.

2. Ordentliche Kündigung, § 542 I BGB

Nur bei unbefristeten Mietverhältnissen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen (§§ 573c, 580a BGB).

Besonderheit Wohnraummiete, § 573 BGB Der Vermieter benötigt ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und begründet werden (§ 573 III BGB).

Widerspruchsrecht des Mieters, § 574 BGB Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde.

3. Außerordentliche Kündigung, §§ 543, 569 BGB

Aus wichtigem Grund, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. In der Regel nur nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung.

Wichtige Gründe (Beispiele) Zahlungsverzug (§ 543 II Nr. 3), erhebliche Vertragsverletzung, unzumutbarer Gebrauch, erhebliche Gesundheitsgefährdung.

4. Rechtsfolgen der Beendigung

Rückgabepflicht, § 546 BGB — Der Mieter muss die Mietsache geräumt zurückgeben.

Nutzungsentschädigung, § 546a BGB Bei verspäteter Rückgabe kann der Vermieter die vereinbarte Miete als Mindestschaden verlangen (verschuldensunabhängig).

Weitergehender Schadensersatz bleibt möglich.

Rückzahlung der Kaution, § 551 BGB Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Abrechnung aller Ansprüche des Vermieters.

VIII. Verjährung, § 548 BGB

1. Kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten

Als lex specialis zu §§ 195 ff. BGB.

Ansprüche des Vermieters, § 548 I BGB Wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Beginn mit Rückerhalt der Sache.

Ansprüche des Mieters, § 548 II BGB Auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Beginn mit Beendigung des Mietverhältnisses.

B. Pachtvertrag, §§ 581 ff. BGB

Grundlagen

1. Definition, § 581 I BGB

Überlassung eines Gegenstandes (Sache oder Recht) zum Gebrauch und zum Genuss der Früchte (§ 99 BGB) gegen Entgelt (Pachtzins).

2. Anwendbares Recht

Soweit die §§ 581-597 BGB keine Sonderregelungen enthalten, sind die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anwendbar (§ 581 II BGB).

3. Besondere Pachtverhältnisse

Landpachtvertrag (§§ 585 ff. BGB) mit speziellem Schutz für den Pächter.

C. Leasingvertrag

Grundlagen und Typen

1. Rechtsnatur

Atypischer Gebrauchsüberlassungsvertrag, der im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt ist. Je nach Ausgestaltung finden miet-, kauf- oder darlehensrechtliche Vorschriften Anwendung.

2. Abgrenzung

Operating-Leasing Kurzfristige Gebrauchsüberlassung, bei der der Leasinggeber die Instandhaltung und das Investitionsrisiko trägt. Rechtlich als Mietvertrag einzuordnen.

Finanzierungs-Leasing Langfristige Überlassung, bei der das Investitionsrisiko (Gefahr des Untergangs, Mängel) auf den Leasingnehmer abgewälzt wird. Oft mit Kauf- oder Verlängerungsoption. Atypischer Mietvertrag mit kauf- und darlehensrechtlichen Elementen.

Probleme des Finanzierungs-Leasings

1. Gefahrtragung

Problem: Wirksamkeit einer AGB-Klausel, die dem Leasingnehmer die Preisgefahr (Zahlung der Raten auch bei Untergang der Sache) auferlegt.

h.M.:

Die Klausel ist wirksam. Finanzierungsleasing steht wirtschaftlich einem Ratenkauf nahe, bei dem der Käufer die Gefahr trägt (§ 446 BGB). Die Abwälzung ist keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB.

a.A.:

Die Klausel verstößt gegen den wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts (§ 535 I 2 BGB), wonach der Vermieter die Erhaltungspflicht und damit die Gefahr trägt, und ist nach § 307 II Nr. 1 BGB unwirksam.

2. Mängelgewährleistung

Typischerweise schließt der Leasinggeber seine Gewährleistung aus und tritt im Gegenzug seine kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche gegen den Lieferanten an den Leasingnehmer ab.

Zulässigkeit Diese Konstruktion ist grundsätzlich zulässig, sofern der Leasingnehmer dadurch nicht unangemessen benachteiligt wird und eine dem Kauf vergleichbare Position erlangt.

Rückabwicklung Scheitert der Leasingvertrag wegen eines Mangels (z.B. durch Rücktritt des Leasingnehmers vom Kaufvertrag), ist die Geschäftsgrundlage des Leasingvertrags gestört (§ 313 BGB). Der Leasingvertrag wird dann ex nunc (herrschende Meinung, da Dauerschuldverhältnis) oder ex tunc (§§ 313 III, 346 BGB) rückabgewickelt.

D. Leihvertrag, §§ 598 ff. BGB

Grundlagen

1. Vertragsinhalt, § 598 BGB

Unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Der Verleiher muss nicht Eigentümer sein.

2. Abgrenzung

Miete — Entgeltlichkeit.

Schenkung — Keine Rückgabepflicht.

Sachdarlehen — Rückgabe von Sachen gleicher Art, Güte und Menge, nicht derselben Sache.

Gefälligkeit Abgrenzung nach Rechtsbindungswillen, der nach Art, Grund, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung der Angelegenheit zu ermitteln ist.

Pflichten und Haftung

1. Pflichten und Haftung des Verleihers

Haftungsmaßstab, § 599 BGB Der Verleiher haftet privilegiert nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Nach herrschende Meinung gilt dies auch für vorvertragliche Pflichtverletzungen (c.i.c.) und deliktische Ansprüche (§ 823 BGB), die im Zusammenhang mit dem Leihgegenstand stehen.

Haftung für Mängel, § 600 BGB Für Sach- und Rechtsmängel haftet der Verleiher nur, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Anspruch ist auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtet.

Verwendungsersatz, § 601 BGB Der Verleiher muss notwendige Verwendungen nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzen (§ 601 II 1 BGB).

2. Pflichten des Entleihers

Vertragsgemäßer Gebrauch, § 603 BGB — Der Entleiher darf die Sache nur im vereinbarten Rahmen nutzen.

Tragung der gewöhnlichen Erhaltungskosten, § 601 I BGB — Kosten, die durch den normalen Gebrauch entstehen.

Rückgabepflicht, § 604 BGB — Nach Ablauf der Leihzeit ist dieselbe Sache zurückzugeben.

Haftung Der Entleiher haftet nach allgemeinen Regeln (§§ 280 ff. BGB) für jede Form von Verschulden, ohne das Haftungsprivileg des § 599 BGB.

Beendigung

1. Beendigungsgründe

Zeitablauf, § 604 I BGB — Bei bestimmter Leihzeit.

Zweckerreichung, § 604 II BGB — Wenn die Leihe für einen bestimmten Zweck erfolgte.

Kündigung, § 605 BGB Außerordentliches Kündigungsrecht des Verleihers bei unvorhergesehenem Eigenbedarf, vertragswidrigem Gebrauch oder Verwahrlosung der Sache.

2. Verjährung, § 606 BGB

Ersatzansprüche des Verleihers und Aufwendungsersatzansprüche des Entleihers verjähren in sechs Monaten (entsprechend § 548 BGB).