Prüfungsschema

Maklervertrag, §§ 652 ff. BGB

Der Maklervertrag regelt den Anspruch des Maklers auf Provision für den Nachweis oder die Vermittlung eines Hauptvertrags zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten.

§ 652 BGB ·§ 653 BGB · § 654 BGB · § 655a BGB ·§ 656 BGB

I. Zustandekommen des Maklervertrags

1. Parteien

a) Makler

Steht im Lager des Auftraggebers.

Abgrenzung:

Handelsmakler (§§ 93-104 HGB): — Steht in keinem Lager; Entgelt im Zweifel hälftig von beiden Parteien zu leisten.

Arbeitsvermittlung: — Spezialregelungen in §§ 292, 296 ff. SGB III.

Wohnungsvermittlung: — Spezialregelungen im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG).

b) Auftraggeber

Die Person, die den Makler beauftragt.

2. Einigung über Maklerleistung und Provision

a) Inhalt der Einigung

Auftraggeber und Makler müssen sich einig sein, dass der Makler eine Provision erhält, wenn der Auftraggeber mit einem Dritten einen Vertrag schließt.

Ausdrückliches Provisionsverlangen Stillschweigende Einigung — Gemäß § 653 BGB.

b) Kein widersprüchliches Verhalten

Die Erklärung, keine Provision zahlen zu wollen, und die dennoch erfolgte Inanspruchnahme der Dienste ist kein widersprüchliches Verhalten i.S.d. § 242 BGB.

3. Form

a) Grundsatz

Grundsätzlich formfrei.

b) Ausnahme

Verpflichtung im Maklervertrag zur Vermittlung eines Grundstücks → analoge Anwendung von § 311b BGB (Notarielle Beurkundungspflicht).

II. Provisionsanspruch des Maklers (§ 652 BGB)

1. Wirksamer Maklervertrag

Voraussetzung Siehe unter I. Zustandekommen des Maklervertrags.

2. Maklerleistung

a) Nachweis

Definition: Der Auftraggeber wird durch den Makler in die Lage versetzt, konkrete Verhandlungen mit dem Hauptvertragspartner aufzunehmen.

b) Vermittlung

Definition: Bewusste und aktive Einwirkung auf den künftigen Hauptvertragspartner durch den Makler, um den Hauptvertragsschluss herbeizuführen.

3. Wirksamer Hauptvertrag

a) Abschluss des Hauptvertrags

Maßgebend für den Provisionsanspruch ist der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags.

b) Anfängliche Unwirksamkeit des Hauptvertrags

Schließt den Provisionsanspruch grundsätzlich aus.

Beispiele:

Formnichtigkeit (§ 125 BGB): — Ausnahme: Nachträgliche Heilung gemäß § 311b I 2 BGB.

Gesetzeswidrigkeit (§ 134 BGB) Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) Anfängliche Unmöglichkeit (§§ 311a, 275 BGB)

c) Bedingter Hauptvertrag

Aufschiebende Bedingung: — Provision erst mit Bedingungseintritt fällig (§ 652 I 2 BGB).

Auflösende Bedingung: — Provisionsanspruch entsteht sofort.

d) Anfechtung des Hauptvertrags

Eine erfolgreiche Anfechtung (z.B. wegen arglistiger Täuschung) beseitigt den Provisionsanspruch rückwirkend (§ 142 I BGB).

e) Nachträglicher Wegfall des Hauptvertrags

Berührt den Provisionsanspruch grundsätzlich nicht.

Ausnahmen (Provisionsanspruch entfällt):

Vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht:

Wenn befristet und ohne weitere Voraussetzungen → entspricht einer aufschiebenden Bedingung; Provisionsanspruch erst mit Fristablauf.

Rücktritt bei Gewährleistungsrecht: — Ausnahme: Käufer wurde arglistig getäuscht (dann entfällt der Anspruch).

Kein Einfluss auf Provisionsanspruch haben:

Unmöglichkeit der Leistung (§ 275 I-III BGB) Kündigung Aufhebungsvereinbarung Rücktritt nach § 313 III 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage)

4. Kongruenz

5. Kausalität

6. Kenntnis des Auftraggebers

Voraussetzung Der Auftraggeber muss von der Tätigkeit des Maklers Kenntnis gehabt haben.

7. Kein Ausschluss des Anspruchs

a) Vertragswidrige Doppeltätigkeit

Ausschluss nach § 654 BGB.

b) Analoge Anwendung des § 654 BGB

Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger, schwerwiegender Pflichtverletzung des Maklers, die den Interessen des Auftraggebers zuwiderläuft.

III. Pflichten und Pflichtverletzungen

1. Pflichten des Maklers

a) Keine Pflicht zum Tätigwerden

Grundsätzlich besteht keine Pflicht des Maklers zum Tätigwerden; daher kommen Pflichtverletzungen wegen Nichterfüllung der Leistung nicht in Betracht.

b) Nebenpflichten

Es bestehen Nebenpflichten aus § 241 II BGB (z.B. Aufklärungspflichten). Eine Verletzung kann einen wichtigen Grund für eine Kündigung darstellen (§ 314 I BGB).

2. Pflichten des Auftraggebers

a) Hauptpflicht

Zahlung der vereinbarten Provision.

b) Pflichtverletzung

Bei Provisionsverzug kann der Makler einen Verzögerungsschaden geltend machen (§§ 280, 286 BGB).

Entgangene Provision (§ 252 BGB):

Nur ersatzfähig, wenn die Möglichkeit einer anderen provisionsberechtigten Veräußerung nachgewiesen werden kann.

IV. Beendigung des Maklervertrags

1. Kündigung/Widerruf durch den Auftraggeber

a) Unbefristeter Vertrag

Jederzeit kündbar/widerrufbar durch den Auftraggeber.

2. Kündigung durch den Makler

a.A. Nur bei wichtigem Grund (§ 626 BGB analog).

a.A. Jederzeit möglich.

3. Befristeter Vertrag

a) Vorzeitige Beendigung

Nur bei wichtigem Grund möglich (§ 314 BGB).

4. Weitere Beendigungsgründe

a) Aufhebungsvertrag

Einvernehmliche Beendigung durch die Parteien.

b) Tod des Maklers

Führt zur Beendigung des Vertrags. Ausnahme: Maklergesellschaft.

c) Tod des Auftraggebers

Führt zur Beendigung des Vertrags; Kündigung durch Erben.

V. Besondere Maklerverträge

1. Vermittlung von Verbraucherdarlehensverträgen

Spezialregelungen Geregelt in §§ 655a-e BGB.

2. Ehemaklervertrag

Spezialregelungen Geregelt in § 656 BGB.