Prüfungsschema
Vormerkung, §§ 883 ff. BGB
Die Vormerkung, §§ 883 ff. BGB Die Vormerkung sichert einen schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht und schützt diesen Anspruch vor späteren Verfügungen Dritter.
§ 883 BGB · § 885 BGB · § 888 BGB · § 892 BGB ·§ 893 BGB · § 185 BGB ·§ 878 BGB · § 401 BGB ·§ 398 BGB · § 875 BGB · § 887 BGB
A. Rechtsfolgen und Auswirkungen der Vormerkung
1. Relative Unwirksamkeit, § 883 Abs. 2 BGB
a) Wirkung
Verfügungen, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder Recht getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Vormerkungsberechtigten vereiteln oder beeinträchtigen würden.
Hinweis:
Häufig Inzidentprüfung im Rahmen des § 433 Abs. 1 BGB bei der Frage, ob der Anspruch wegen Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB untergegangen ist.
2. Anspruch auf Zustimmung, § 888 BGB
a) Inhalt
Besteht eine wirksame Vormerkung nach § 883 BGB, kann der Vormerkungsberechtigte von demjenigen, der durch eine unwirksame Verfügung einen Rechtserwerb erlangt hat, die Zustimmung zur Eintragung oder Löschung verlangen.
B. Ersterwerb (Entstehen) der Vormerkung, § 883 BGB
1. Zu sichernder Anspruch, § 883 Abs. 1 BGB
a) Akzessorietät
Die Vormerkung ist streng akzessorisch zum zu sichernden Anspruch. Ohne Anspruch keine Vormerkung.
b) Art des Anspruchs
Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht.
Künftige und bedingte Ansprüche, § 883 Abs. 1 S. 2 BGB — Auch künftige oder bedingte Ansprüche können gesichert werden.
Definition
Künftiger Anspruch
Ein Anspruch, der noch nicht entstanden ist, aber bereits eine Bindung besteht, die nicht mehr einseitig aufgekündigt werden kann.
Definition
Aufschiebend bedingter Anspruch
Ein Anspruch, dessen Wirksamkeit vom Eintritt einer zukünftigen, ungewissen Bedingung abhängt (fällt unter künftige Ansprüche i.S.v. § 883 Abs. 1 S. 2 BGB).
Definition
Auflösend bedingter Anspruch
Ein bereits bestehender Anspruch, der bei Eintritt einer Bedingung erlischt (fällt nicht unter § 883 Abs. 1 S. 2 BGB, da er bereits besteht).
c) Identitätsgebot
Der Schuldner des zu sichernden Anspruchs muss der Rechtsinhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts sein. Der Gläubiger des Anspruchs muss der Vormerkungsinhaber sein.
Hinweis: — Bei Schuld- oder Gläubigerwechsel ist auf synchronisierte Übertragungen zu achten.
2. Bewilligung oder einstweilige Verfügung, § 885 S. 1 Var. 2 BGB
a) Bewilligung
Die einseitige Bewilligung des Betroffenen ist ausreichend.
b) Einstweilige Verfügung
Eine einstweilige Verfügung kann die Bewilligung ersetzen.
3. Eintragung der Vormerkung
a) Erfordernis
Die Vormerkung muss in das Grundbuch eingetragen werden.
Zeitpunkt:
Die Bewilligung oder einstweilige Verfügung muss zum Zeitpunkt der Eintragung noch vorliegen.
4. Berechtigung des Bewilligenden oder Überwindung der Nichtberechtigung
a) Berechtigter
Der Bewilligende muss der Verfügungsbefugte Rechtsinhaber des betroffenen Rechts sein (z.B. Eigentümer, Grundschuldinhaber).
Ermächtigter:
Auch ein gesetzlich oder rechtsgeschäftlich Ermächtigter ist berechtigt (§ 185 Abs. 1 BGB analog, da die Vormerkung keine Verfügung, sondern eine Sicherung eines Anspruchs auf eine Verfügung ist).
b) Überwindung der Nichtberechtigung
Die Nichtberechtigung des Bewilligenden kann in bestimmten Fällen überwunden werden.
Analog § 185 Abs. 2 BGB — Nachträgliche Genehmigung durch den Berechtigten.
Analog § 878 BGB Wenn die Bewilligung vor der Verfügungsbeschränkung erfolgte, die Eintragung aber erst danach.
Analog §§ 893 Var. 2, 892 BGB Gutgläubiger Erwerb der Vormerkung vom Nichtberechtigten, der im Grundbuch als Berechtigter eingetragen ist.
Problem
Gutgläubiger Erwerb der Vormerkung vom Nichtberechtigten
Ansicht
Der Bewilligende ist nicht Inhaber des dinglichen Rechts oder in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt, ist aber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
h.M.:
§ 892 BGB ist analog anwendbar. Der gute Glaube an die Grundbuchrichtigkeit schützt den Erwerber der Vormerkung.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntnis ist die Antragsstellung der Vormerkung. Dies gilt auch, wenn der Erwerber später Kenntnis vom wahren Eigentümer erlangt, aber die Vormerkung bereits beantragt war.
Folge:
Der Erwerber hätte dann auch gegen den wahren Eigentümer einen Anspruch nach § 888 BGB analog auf Zustimmung zur Eintragung des dinglichen Rechts.
C. Zweiterwerb (Übertragung) der Vormerkung
1. Grundsatz
a) Akzessorietät
Die Vormerkung geht grundsätzlich mit der Abtretung der gesicherten Forderung auf den Neugläubiger über (§§ 398, 401 Abs. 1 BGB analog).
b) Nichtbestehen des Anspruchs
Besteht der zu sichernde Anspruch nicht mehr, so besteht auch die Vormerkung nicht mehr, selbst wenn sie noch im Grundbuch eingetragen ist. Ein gutgläubiger Erwerb einer nicht bestehenden Vormerkung ist nicht möglich.
2. Problem: Gutgläubiger Zweiterwerb einer nicht entstandenen Vormerkung
a) Ausgangslage
Die Forderung besteht, aber die Vormerkung ist mangels wirksamer Bewilligung nicht entstanden, steht aber fälschlicherweise im Grundbuch.
b) a.A. (Teil der Literatur)
Keine Anwendung des § 892 BGB analog. Ein Erwerb einer nicht bestehenden Vormerkung über § 401 BGB analog scheidet aus, da dieser nur den Erwerb kraft Gesetzes durch Abtretung regelt. § 892 BGB regelt den rechtsgeschäftlichen Erwerb. Aus Verkehrsschutzgründen soll nur der Zweiterwerb tatsächlich bestehender Vormerkungen möglich sein.
c) h.M. (BGH)
§ 892 BGB ist analog anwendbar. Der Mangel des Nichtbestehens (z.B. unwirksame Bewilligung) der Vormerkung ist ein Mangel auf dinglicher Ebene, der gerade durch § 892 BGB beseitigt werden soll, wenn der Anspruch wirksam abtretbar ist (§§ 398, 401 BGB analog). Was für den gutgläubigen Zweiterwerb einer Hypothek gilt, muss auch hier gelten.
Folge:
Wirksamer Zweiterwerb einer nicht entstandenen Vormerkung, die aber im Grundbuch steht, nach §§ 398, 401 Abs. 1, 893, 892 BGB analog.
D. Erlöschen der Vormerkung
1. Aufgabeerklärung und Löschung, § 875 BGB
a) Voraussetzungen
Die Vormerkung erlischt durch Aufgabeerklärung des Berechtigten und Eintragung der Löschung im Grundbuch.
2. Erlöschen des gesicherten Anspruchs
a) Akzessorietät
Mit dem Erlöschen des gesicherten Anspruchs erlischt auch die Vormerkung ipso iure (automatisch).
Beispiel: — Anspruch durch Erfüllung erloschen.
Hinweis:
Die Vormerkung besteht jedoch weiter, wenn das Grundstück nicht lastenfrei übereignet wurde, da der Anspruch auf lastenfreie Übereignung fortbesteht.
3. Rechtskraft des Ausschließungsbeschlusses, § 887 S. 2 BGB
a) Wirkung
Durch die Rechtskraft eines Ausschließungsbeschlusses erlischt die Vormerkung.
4. Problem: Vormerkungsfreier Erwerb nach § 892 BGB (Irrtümlich gelöschte Vormerkung)
a) Irrtümliche Löschung
Eine irrtümliche Löschung der Vormerkung führt nicht zu deren Erlöschen, da § 875 BGB eine bewusste Aufgabeerklärung voraussetzt.
b) Vormerkungsfreier Erwerb
Die Vormerkung kann jedoch erlöschen, wenn ein Dritter das Grundstück (oder das gesicherte Recht) lastenfrei erwirbt, d.h., wenn die Vormerkung nicht im Grundbuch eingetragen ist und der Erwerber auch keine Kenntnis von ihr hatte (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB).