Prüfungsschema

(Sicherungs-) Grundschuld, §§ 1191 ff. BGB

Prüfungsschema zur Grundschuld als abstraktes Grundpfandrecht, dessen Verbindung zur Forderung durch den schuldrechtlichen Sicherungsvertrag hergestellt wird. Behandelt werden Entstehung, Übertragung, Einreden und die Besonderheiten der Sicherungsgrundschuld.

§ 1191 BGB · § 1192 BGB · § 1147 BGB ·§ 1157 BGB · § 892 BGB · § 273 BGB ·§ 1154 BGB

A. Grundlagen der (Sicherungs-)Grundschuld

I. Wesen und Abstraktheit der Grundschuld

Abstraktheit (Nicht-Akzessorietät) Die Grundschuld ist in ihrem Bestand und ihrer Übertragung von der gesicherten Forderung unabhängig. Dies ist der Hauptunterschied zur akzessorischen Hypothek (§ 1113 BGB).

Folgen der Abstraktheit Ein formloser Forderungsaustausch ist möglich. Die Sicherung künftiger oder noch unbestimmter Forderungen ist ebenfalls möglich.

Sicherungsgrundschuld als Regelfall In der Praxis dient die Grundschuld fast immer der Sicherung einer Forderung. Für diese sog. Sicherungsgrundschuld gelten die Sonderregelungen des § 1192 Abs. 1a BGB.

II. Der Sicherungsvertrag

Sein Inhalt ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln.

Parteien Sicherungsgeber (i.d.R. der Grundstückseigentümer, der nicht zwingend der persönliche Schuldner sein muss) und Sicherungsnehmer (Gläubiger der Forderung).

Funktion des Sicherungsvertrags Er begründet den Anspruch auf Bestellung der Grundschuld und ist zugleich der Rechtsgrund (§ 812 BGB) für das Behaltendürfen der Grundschuld.

Folgen bei Nichtigkeit des Sicherungsvertrags Bei Unwirksamkeit des Sicherungsvertrags hat der Sicherungsgeber einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB auf Rückübertragung der Grundschuld (z.B. durch Aufhebung, § 875 BGB, oder Verzicht, § 1168 BGB). Diesem Anspruch kann er dem Grundschuldgläubiger als Einrede aus § 821 BGB entgegenhalten.

B. Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung, § 1147 BGB

I. Anspruch entstanden

1. Wirksame Entstehung der Grundschuld (Ersterwerb)

Die Grundschuld muss wirksam bestellt worden sein.

Dingliche Einigung Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger über die Bestellung der Grundschuld, §§ 873 Abs. 1, 1191 BGB.

Eintragung im Grundbuch — Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, §§ 873 Abs. 1, 1192 Abs. 1, 1115 BGB.

Briefübergabe (bei Briefgrundschuld) Regelfall ist die Briefgrundschuld. Erforderlich ist die Übergabe des Grundschuldbriefs, §§ 1192 Abs. 1, 1117 BGB. Der Ausschluss der Brieferteilung (Buchgrundschuld) muss vereinbart und eingetragen werden, § 1116 Abs. 2 BGB.

Berechtigung des Bestellers Der Besteller muss verfügungsberechtigter Eigentümer sein. Andernfalls ist ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten nach § 892 BGB möglich.

2. Wirksame Übertragung der Grundschuld (Zweiterwerb)

Falls der Anspruchsinhaber nicht der ursprüngliche Gläubiger ist, muss die Grundschuld wirksam auf ihn übertragen worden sein.

Einigung über die Abtretung Einigung zwischen altem und neuem Gläubiger über die Abtretung der Grundschuld, §§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB.

Form der Abtretung Briefgrundschuld: Schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs, § 1154 Abs. 1 BGB.

Buchgrundschuld: Einigung und Eintragung der Abtretung im Grundbuch, § 1154 Abs. 3 BGB.

Berechtigung des Veräußerers (Zedent) Der Zedent muss Inhaber der Grundschuld sein. Andernfalls ist ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten nach § 892 BGB möglich. Für die Briefgrundschuld gilt die Legitimationswirkung des § 1155 BGB.

II. Anspruch nicht erloschen

Mögliche Erlöschenstatbestände Aufhebung — Durch Einigung und Löschung im Grundbuch, § 875 BGB.

Verzicht Durch Verzicht des Gläubigers wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld, §§ 1192, 1168 BGB.

Lastenfreier Erwerb des Grundstücks — Ein Dritter erwirbt das Grundstück gutgläubig lastenfrei, § 892 Abs. 1 S. 1 BGB.

Zahlung auf die Grundschuld Zahlt der Eigentümer oder ein Dritter gezielt auf die Grundschuld (nicht die Forderung), wandelt sich diese in eine Eigentümergrundschuld (herrschende Meinung analog § 1143 BGB).

III. Anspruch durchsetzbar (Keine Einreden)

1. Fälligkeit der Grundschuld

Die Grundschuld selbst muss fällig sein.

Kündigung, § 1193 BGB Die Grundschuld wird durch Kündigung fällig. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, sofern nichts anderes bestimmt ist.

Einrede der mangelnden Verwertungsreife Der Sicherungsvertrag beschränkt das Kündigungsrecht des Sicherungsnehmers i.d.R. auf den Eintritt des "Sicherungsfalls"

(Fälligkeit und Nichtzahlung der gesicherten Forderung). Eine Kündigung vor Eintritt des Sicherungsfalls ist zwar wirksam, begründet aber eine Einrede aus dem Sicherungsvertrag.

2. Einreden aus dem Sicherungsvertrag

Dies sind die zentralen Einreden bei der Sicherungsgrundschuld. Sie werden aus dem Sicherungsvertrag abgeleitet, oft i.V.m.

§ 273 BGB.

Einrede des nicht entstandenen Sicherungszwecks Wenn die zu sichernde Forderung nicht entstanden ist (z.B. Darlehen nicht valutiert), kann der Sicherungsgeber die Duldung der Zwangsvollstreckung verweigern.

Einrede des weggefallenen Sicherungszwecks Wenn die Forderung erloschen ist (z.B. durch Zahlung), entfällt der Sicherungszweck. Dem Sicherungsgeber steht ein Rückgewähranspruch zu, den er dem Anspruch aus § 1147 BGB als Einrede (§ 273 BGB) entgegenhalten kann.

Einreden gegen die Forderung selbst Einreden, die der Forderung entgegenstehen (z.B. Stundung, Verjährung), können über den Sicherungsvertrag auch der Grundschuld entgegengehalten werden.

Wirkung von Einreden beim Zweiterwerb, § 1192 Abs. 1a BGB Einreden aus dem Sicherungsvertrag bleiben dem Erwerber gegenüber bestehen. Der gutgläubig einredefreie Erwerb ist bei der Sicherungsgrundschuld gesetzlich ausgeschlossen (§ 1192 Abs. 1a S. 1 a.E. BGB). § 1157 S. 1 BGB ist insoweit unanwendbar.

3. Sonstige Einreden

Einrede aus § 821 BGB Bei Nichtigkeit des Sicherungsvertrags (Rechtsgrund) steht dem Sicherungsgeber ein Bereicherungsanspruch auf Rückgewähr zu, der die Einrede aus § 821 BGB begründet.

Einrede aus § 853 BGB — Bei arglistiger Täuschung oder Sittenwidrigkeit bei der Bestellung.

C. Besondere Aspekte des Sicherungsvertrags

I. Zweckerklärung

Enge Zweckerklärung — Sichert nur eine konkret bezeichnete Forderung (z.B. ein bestimmtes Darlehen).

Weite Zweckerklärung Sichert alle bestehenden und künftigen Forderungen aus der Geschäftsbeziehung zwischen Sicherungsgeber und -nehmer. In Extremfällen kann sie nach §§ 138, 242 BGB nichtig sein.

AGB-Kontrolle der weiten Zweckerklärung Überraschende Klausel, § 305c BGB Eine Klausel ist überraschend und wird nicht Vertragsbestandteil, wenn auch Forderungen gegen Dritte gesichert werden sollen. Nicht überraschend ist hingegen die Sicherung aller bestehenden und künftigen Forderungen gegen den Sicherungsgeber selbst.

h.M. Nein, keine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 BGB. Der Inhalt und Umfang der Zweckbindung ist nicht gesetzlich geregelt, sodass keine Abweichung von dispositivem Recht vorliegt, die einer Inhaltskontrolle zugänglich wäre.

a.A. Ja, § 307 BGB ist anwendbar. Die Sicherungsabrede ist oft Teil eines Darlehensvertrags, der der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich aus der uferlosen Ausdehnung des Sicherungszwecks ergeben.

II. Abrede zur gemeinsamen Übertragung

Isolierte Abtretung von Forderung und Grundschuld Der Sicherungsvertrag enthält oft die Abrede, dass Forderung und Grundschuld nur gemeinsam übertragen werden dürfen.

Wirkung der Abrede Dies begründet nur eine schuldrechtliche Verpflichtung (§ 137 S. 2 BGB). Bei Verstoß (isolierte Abtretung) entstehen Schadensersatzansprüche (§ 280 BGB), die Abtretung ist aber dinglich wirksam (kein Verstoß gegen § 399 Var. 2 BGB).

Folgen der isolierten Abtretung Wird die Forderung isoliert abgetreten, entfällt i.d.R. der Sicherungszweck für die beim alten Gläubiger verbliebene Grundschuld. Dem Eigentümer steht ein Rückgewähranspruch und damit eine Einrede zu. Wird die Grundschuld isoliert abgetreten, kann der Eigentümer dem neuen Gläubiger ebenfalls die Einrede des fehlenden Sicherungszwecks entgegenhalten.

D. Sonderprobleme bei Zahlung und Regress

I. Wirkung der Zahlung

1. Eigentümer und Schuldner sind personenidentisch

Zahlung erfolgt i.d.R. auf die Forderung. Mit vollständiger Tilgung der Forderung entsteht ein Rückgewähranspruch bezüglich der Grundschuld. Zahlt der Eigentümer explizit zur Ablösung auf die Grundschuld, entsteht eine Eigentümergrundschuld (analog § 1143 BGB).

2. Eigentümer und Schuldner sind personenverschieden

Zahlung des Schuldners Tilgt die Forderung (§ 362 BGB). Die Grundschuld bleibt bestehen. Der Eigentümer hat einen Rückgewähranspruch gegen den Sicherungsnehmer.

Zahlung des Eigentümers Erfolgt i.d.R. auf die Grundschuld, um die Zwangsvollstreckung abzuwenden (§§ 1192, 1142 BGB). Es entsteht eine Eigentümergrundschuld (herrschende Meinung analog § 1143 BGB). Die Forderung gegen den Schuldner bleibt bestehen, geht aber nicht automatisch auf den Eigentümer über (keine cessio legis wie bei § 1143 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Eigentümer hat aber i.d.R. einen Anspruch auf Abtretung der Forderung aus dem Sicherungsvertrag.

II. Regress zwischen mehreren Sicherungsgebern

h.M. Analoge Anwendung von § 426 BGB. Die Sicherungsgeber haften im Innenverhältnis wie Gesamtschuldner. Es findet ein Ausgleich nach § 426 Abs. 1 BGB statt. Die Forderung und die nicht akzessorischen Sicherheiten gehen anteilig nach § 426 Abs. 2 BGB analog auf den zahlenden Sicherungsgeber über.

E. Die Eigentümergrundschuld

I. Entstehung

Originäre Entstehung, § 1196 BGB Der Eigentümer kann eine Grundschuld für sich selbst bestellen, z.B. zur Rangsicherung für künftige Kredite.

Nachträgliche Entstehung Eine Fremdgrundschuld wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld, wenn der Gläubiger aus der Grundschuld befriedigt wird (herrschende Meinung analog § 1143 BGB) oder wenn Gläubiger und Eigentümer in einer Person zusammenfallen (Konsolidation).

II. Übertragung

Übertragung nach §§ 1192, 1154 BGB — Die Eigentümergrundschuld wird wie eine Fremdgrundschuld übertragen.

Besonderheit bei Grundstücksveräußerung Bei Veräußerung des Grundstücks geht eine Eigentümergrundschuld nicht automatisch mit über. Sie verbleibt beim Veräußerer und wird zur Fremdgrundschuld, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wird.

F. Exkurs: Vollstreckungsunterwerfung

Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO In der Praxis unterwirft sich der Sicherungsgeber in der notariellen Urkunde über die Grundschuldbestellung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen.

Zweck Dies erspart dem Sicherungsnehmer ein zeit- und kostenaufwändiges Klageverfahren zur Titulierung des Anspruchs aus § 1147 BGB.

AGB-rechtliche Zulässigkeit Die formularmäßige Unterwerfungserklärung stellt nach ständiger Rechtsprechung keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB dar.