Prüfungsschema

Eigentumserwerb an Grundstücken durch Rechtsgeschäft, §§ 873 ff. BGB

Eigentumserwerb an Grundstücken durch Rechtsgeschäft, § 873 BGB ·§ 925 BGB · § 311b BGB · § 892 BGB · § 878 BGB Dieses Schema behandelt den rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb an Grundstücken vom Berechtigten und Nichtberechtigten sowie das Anwartschaftsrecht und die Grundbuchberichtigung.

§§ 873 ff. BGB

A. Erwerb des Grundeigentums vom Berechtigten

I. Auflassung (§§ 925 I, 873 I BGB)

1. Bestimmtheit der Einigung

Die Einigung über den Eigentumsübergang muss bestimmt sein.

§§ 145 ff. BGB sowie §§ 142 ff., 119 ff. BGB finden Anwendung.

Das Rechtsobjekt muss noch nicht existieren, aber eindeutig bestimmt sein (Auflassung).

Für den schuldrechtlichen (Kauf-)Vertrag reicht Bestimmbarkeit aus.

2. Übereinstimmende Falschbezeichnung (falsa demonstratio)

Eine übereinstimmende Falschbezeichnung ist grundsätzlich unschädlich, wenn die Parteien das tatsächlich Gewollte übereinstimmend meinen.

a) Beim schuldrechtlichen Vertrag

Formvorschriften werden durch den falsa demonstratio Grundsatz nicht beeinträchtigt. Die Notwendigkeit der Beurkundung bleibt bestehen (Übereilungsschutz).

b) Beim dinglichen Vertrag (Auflassung)

Grundsätzlich ist eine Falschbezeichnung auch hier unschädlich, da das übereinstimmend gewollte Grundstück maßgeblich ist. Wegen des Publizitätsgebots geht das Eigentum jedoch nur insoweit über, wie Eintragung und Auflassung sich decken.

Decken sich Auflassung und Eintragung gar nicht (z.B. Auflassung und Eintragung für Grundstück Nr. 123, gewollt war Nr.

456) → Kein Eigentum geht über.

Ist die Auflassung weiter als die Eintragung (z.B. Auflassung und Eintragung für 1 u. 2, gewollt war 1, 2, 3) → Eigentum geht nur in Reichweite der Eintragung über (nur 1 u. 2).

Ist die Eintragung weitergehend als die Auflassung → Eigentum geht nur in Reichweite der Auflassung über.

Ist ein Grundstücksteil falsch bezeichnet und die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass dieser Teil nicht übertragen werden soll (weil sie fälschlicherweise annehmen, er gehöre nicht zum Eigentum des Verkäufers) → Dieser Teil wird nicht Gegenstand der Auflassung. Die Eintragung erstreckt sich dann (wegen Publizitätsgebot) nur auf den vereinbarten Teil. Der Verkäufer bleibt Eigentümer des nicht vereinbarten Teils.

3. Form (§§ 311b, 925 BGB)

Die Auflassung bedarf der notariellen Beurkundung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile oder ihrer Vertreter.

Vollmacht zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags muss abweichend von § 167 II BGB beurkundet sein.

Vollmacht zur Erklärung der Auflassung kann formfrei nach § 167 II BGB ergehen.

Vertretung ist auch nach § 181 Hs. 2 BGB zulässig, wenn die Auflassung der Erfüllung einer wirksamen Verbindlichkeit dient.

4. Bedingungsfeindlichkeit (§ 925 II BGB)

Die Auflassung kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden (§§ 158 ff. BGB).

Eine dennoch erklärte Bedingung führt zur Nichtigkeit der gesamten Auflassung.

5. Widerruflichkeit (§ 873 II BGB)

Die Auflassung wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch unwiderruflich. Vorher kann sie widerrufen werden.

Der Widerruf ist bis zur Stellung des Eintragungsantrags oder bis zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglich.

II. Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch (§ 873 I BGB)

Mit der Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch geht das Eigentum über.

Rechtswidrige Eintragungen (z.B. wegen formell rechtswidriger Eintragung gegen die GBO) sind nicht gleich unwirksam.

Unwirksamkeit tritt bei Nichtigkeit ein (z.B. wegen Drohung/Zwang oder widersprüchlichem Eintragungsinhalt).

III. Berechtigung des Veräußerers

Der Veräußerer muss zur Verfügung über das Grundstück berechtigt sein.

Der Veräußerer ist Eigentümer.

Der Veräußerer hat kraft Gesetzes Verfügungsmacht (z.B. Insolvenzverwalter nach § 80 InsO, Nachlassverwalter nach § 1984 BGB, Testamentsvollstrecker nach § 2205 BGB).

Der Veräußerer ist kraft Rechtsgeschäft nach § 185 I BGB mit Einwilligung Ermächtigter (formfrei, §§ 183, 182 II BGB).

B. Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers

I. Entstehung (Ersterwerb) des Anwartschaftsrechts

Das Anwartschaftsrecht ist ein wesensgleiches Minus zum Volleigentum und entsteht, wenn vom Erwerbstatbestand so viele Voraussetzungen erfüllt sind, dass der Erwerber eine gesicherte Rechtsposition innehat, die der Veräußerer nicht mehr einseitig entziehen kann.

Entstehung, wenn die Auflassung nach § 873 II BGB unwiderruflich geworden ist und der Erwerber den Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt hat.

Entstehung, wenn die Auflassung nach § 873 II BGB unwiderruflich geworden ist und eine Auflassungsvormerkung (§§ 883, 888 BGB) eingetragen wurde.

Der Auflassende muss nicht selbst Berechtigter sein; ein Ersterwerb vom Nichtberechtigten ist möglich.

II. Verfügung über das Anwartschaftsrecht (Zweiterwerb)

Das Anwartschaftsrecht ist übertragbar und vererblich.

Übertragung durch den Berechtigten durch Auflassung gemäß §§ 873, 925 BGB analog.

Eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht erforderlich, da das Anwartschaftsrecht kein Recht am Grundstück ist, sondern eines werden soll.

Verfügungsbefugt ist der Inhaber des Anwartschaftsrechts oder der Ermächtigte (§ 185 I BGB).

Ein Zweiterwerb eines Anwartschaftsrechts vom Nichtberechtigten ist wegen fehlendem Rechtsscheintatbestand (keine Eintragung) nicht möglich.

Das Verpflichtungsgeschäft der Übertragung bedarf der Form des § 311b I 1 BGB.

Rechtsgeschäftliche Verpfändung des Anwartschaftsrechts durch Auflassung, aber ohne Eintragung.

Pfändung durch den Auflassungsempfänger erfolgt (herrschende Meinung) durch Rechtspfändung (§ 857 ZPO).

III. Kettenauflassung – Übertragung des Anwartschaftsrechts oder Anwendung von § 185 I BGB?

Erwerber (1) wird mangels Eintragung kein Eigentümer, kann aber dennoch wirksam als Berechtigter verfügen. Hierfür gibt es zwei Wege:

a) Übertragung des Anwartschaftsrechts

Wenn (1) ein Anwartschaftsrecht hatte (Ersterwerb), konnte er dieses auf (2) übertragen (Zweiterwerb). Mit Eintragung von (2) erstarkt das Anwartschaftsrecht zum Volleigentum (sehr theoretisch).

b) Ermächtigung nach § 185 I BGB

(1) wird durch den ursprünglichen Eigentümer in der Auflassung (konkludent/Auslegung) nach § 185 I BGB ermächtigt, das Eigentum als Berechtigter zu übertragen (an (2)). Ausnahme: Entgegenstehender Wille zur Ermächtigung.

C. Grundbuchberichtigung des falschen Grundbuchs

I. Abgrenzung der Verfügung zur bloßen Grundbuchberichtigung

Soll die Eigentumslage verändert werden (Übereignung) → Eintragung ins Grundbuch ist konstitutiv.

Ist die Eigentumslage, wie sie sein soll, bildet das Grundbuch dies aber nicht ab → Berichtigende Eintragung ist nur deklaratorisch.

Der unrichtig Eingetragene gilt als Eigentümer und kann sich auf die Eigentumsvermutung des § 891 BGB berufen, als Nichtberechtigter über das Grundstück verfügen (§§ 892, 893 BGB) oder durch Ersitzung nach § 900 BGB Eigentümer werden.

II. Berichtigungsansprüche des Eigentümers (insb. § 894 BGB)

Der Eigentümer kann die Berichtigung des Grundbuchs verlangen.

Aus vertraglicher Abrede oder vertraglichen Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüchen (Buchposition als Leistung).

Aus § 812 I BGB: Die Buchposition ist ein vermögenswertes Etwas; der Rechtsgrund ist die Inhaberschaft des Rechts (fehlt also, wenn das Grundbuch falsch ist).

Aus § 823 I, II BGB.

§ 1004 BGB ist nicht anwendbar, da § 894 BGB lex specialis ist.

III. Alle dinglichen Rechtspositionen / Irrtum in zwei Richtungen

§ 894 BGB ist nicht nur auf die falsche Eigentumslage anwendbar, sondern auf alle dinglichen Rechte am Grundstück.

Nach h.M. findet § 894 BGB auch auf die Vormerkung und den Widerspruch nach § 899 BGB Anwendung (auch wenn diese keine dinglichen Rechte sind).

Das Grundbuch kann in zwei Richtungen irren:

Ein Recht des Anspruchstellers existiert, ist aber nicht eingetragen.

Zulasten des Anspruchsstellers ist ein Recht eingetragen, das nicht existiert.

Ein dritter Irrtum, auf den § 894 BGB nicht anwendbar ist: Zugunsten des Anspruchstellers ist ein Recht eingetragen, das nicht existiert.

D. Erwerb vom Nichtberechtigten, §§ 185 II, 878 oder 892 BGB

I. Genehmigung und Konvaleszenz (§ 185 II BGB)

Die Verfügung eines Nichtberechtigten wird wirksam, wenn der Berechtigte sie genehmigt.

Der Nichtberechtigte erwirbt die Sache und wird damit berechtigt.

Der Nichtberechtigte erbt die Sache vom Berechtigten.

II. Erwerb vom durch das Grundbuch Legitimierten (Schema § 892 BGB)

1. Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts

§ 892 BGB gilt grundsätzlich nur für den rechtsgeschäftlichen Erwerb.

Auf andere Verfügungen nach §§ 875, 877 BGB ist § 892 BGB entsprechend gemäß § 893 Var. 2 BGB anwendbar.

Kein Verkehrsgeschäft liegt vor, wenn das Grundstück oder Recht durch vorweggenommene Erbfolge übertragen wird.

2. Unrichtigkeit des Grundbuchs

Das Grundbuch muss unrichtig sein, d.h. es weicht materiellrechtlich von der tatsächlichen Lage ab.

a) Fehlende Inhaberschaft und lastenfreier Erwerb (§ 892 I 1 BGB)

Var. 1 (positive Publizität): Der Nichtberechtigte hat gar kein Recht, aber eines ist eingetragen und kann über § 892 BGB übertragen werden.

Var. 2 (negative Publizität): Der Verfügende hat ein Recht inne, dieses ist aber nicht eingetragen; derjenige verliert sein Recht nach § 892 BGB. Der Veräußerer kann dem Erwerber somit das Eigentum frei von Rechten Dritter veräußern (lastenfreier Erwerb).

b) Relative Verfügungsbeschränkung (§ 892 I 2 BGB)

Eine relative Verfügungsbeschränkung des Rechtsinhabers ist dem Erwerber nur gegenüber wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.

Absolute Verfügungsbeschränkungen und -verbote (§ 134 BGB) können nicht überwunden werden.

Ausnahme: § 892 BGB findet auch auf absolute Verbote und Beschränkungen kraft Verweisung Anwendung (§§ 2211 II, 2113 III, 81 InsO).

Ein Verfügungsverbot nach § 1365 I 2 BGB (Verfügung eines Ehegatten über das Vermögen im Ganzen) kann nach § 892 BGB nicht überwunden werden.

§ 892 I 2 BGB regelt nur die negative Publizität (Verfügung wird wirksam, wenn Beschränkung nicht eingetragen ist).

Ist eine Verfügungsbeschränkung eingetragen, obwohl sie in echt nicht besteht (positive Publizität) → Verfügung nicht wirksam, weil der unwirksam Bestellte nicht verfügungsberechtigt ist.

3. Legitimation des Verfügenden aus dem Grundbuch

Der Veräußerer muss im Grundbuch als Berechtigter eingetragen sein.

a) Legitimation des Erben oder Scheinerben (§ 892 / § 2366 BGB)

§ 892 BGB überwindet den Mangel der dinglichen Lage.

Ein Erbe kann an einen gutgläubigen Erwerber ein Grundstück nach §§ 925, 873, 892 BGB veräußern, wenn der Erwerber von der Eigentümerstellung des Erblassers ausging (so steht es auch im Grundbuch), obwohl in Wirklichkeit der Erblasser nie Eigentümer war (Unrichtigkeit des Grundbuchs).

§ 2366 BGB überwindet den Mangel in der Erbfolge (= Der im Erbschein zu Unrecht eingetragene (Scheinerbe) ist legitimiert wie der wahre Erbe).

Wirksame Übereignung eines Grundstücks durch den Scheinerben nach §§ 873, 925, 2366 BGB.

§§ 892 und 2366 BGB können beide Mängel überwinden (Doppelmangel): Erblasser ist zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch ausgewiesen; der Veräußerer ist zu Unrecht als Erbe des Erblassers (Scheinerbe) im Erbschein ausgewiesen. Der Veräußerer wird wegen des Erbscheins so behandelt, als wäre er Erbe (§ 2366 BGB). Der Erblasser gilt nach § 892 BGB als Eigentümer, sodass der Veräußerer im Ergebnis an einen gutgläubigen Dritten veräußern kann.

b) Legitimation durch Einwilligung des Eingetragenen (§ 185 I BGB)

Ein Nichtberechtigter Veräußerer ist Berechtigter, wenn der Berechtigte nach § 185 I BGB in die Veräußerung einwilligt.

Willigt ein Nichtberechtigter, aber im Grundbuch Eingetragener in die Veräußerung durch einen anderen Nichtberechtigten ein, ist dieser nach § 892 BGB legitimiert.

Dies gilt aber nur, wenn die Einwilligung selbst wirksam ist (§ 892 BGB hilft nicht über die unwirksame Erteilung hinweg, weil diese nicht ins Grundbuch eingetragen ist); §§ 142 ff. BGB.

4. Keine Kenntnis der Unrichtigkeit des Erwerbers (§ 892 II BGB)

Der Erwerber darf keine Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs haben.

Der Beginn ist immer der Zeitpunkt, der später erfüllt ist.

h.M. Alle Erwerbsvoraussetzungen müssen vorliegen, weil es sonst entgegen dem Wortlaut zu einer Vorverlagerung des Zeitpunkts der Kenntniserlangung käme. Folglich: Erlangt der Erwerber vor Vorliegen aller Erwerbsvoraussetzungen Kenntnis von dem mangelnden Eigentum/der Berechtigung des Veräußerers → Kein Erwerb nach § 892 BGB.

a.A. Wegen des Wortlauts des § 892 II BGB ist das Fehlen weiterer Voraussetzungen unschädlich. Nur wichtig ist die Einigung und der Zeitpunkt der Antragsstellung auf Eintragung.

Der Erwerber darf sich gemäß §§ 242, 826 BGB nicht bewusst der tatsächlichen Eigentümerlage verschließen bzw. keine Unkenntnis haben, wenn er mit der Unrichtigkeit des Grundbuchs rechnete.

Kenntnis bei Unrichtigkeit des Grundbuchs nach Antragsstellung, aber vor Eintragung: Wird das Grundbuch erst nach dem Eintragungsantrag unrichtig, ist maßgeblich, ob der Erwerber im Zeitpunkt des Eintritts der Unrichtigkeit Kenntnis hatte.

5. Keine Eintragung eines Widerspruchs bezüglich der Unrichtigkeit

Es darf kein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen sein (§ 899 BGB).

Exkurs: Rechtshängigkeitsvermerk (§ 899 BGB analog) Grundsätzlich wirkt ein erstrittenes Urteil nur inter partes (§ 325 II ZPO). Es wirkt aber nach § 325 I ZPO auch gegen den Erwerber, wenn dieser Kenntnis von der Rechtshängigkeit hatte (= Rechtshängigkeitsvermerk).

III. Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen (§ 878 BGB)

Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen hindern den Rechtserwerb nicht, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

Berechtigung des Verfügenden im Zeitpunkt der Einigung/Auflassung.

Bindungswirkung der Einigung (§ 873 II BGB).

Antrag auf Eintragung ins Grundbuch (durch Verfügenden oder Erwerber).

Vorliegen der Voraussetzungen zur Rechtsänderung (z.B. §§ 1643 I, 1822, 177 BGB).

Rechtsfolge: — Nachträgliche Verfügungsbeschränkung hindert den Rechtserwerb nicht.

Beispiel:

Der Verfügende ist nach Antragsstellung aufgrund eines Insolvenzverfahrens nicht mehr verfügungsbefugt.