2. Staatsexamen · Zivilrecht

Aufrechnung gegen das notarielle Anerkenntnis

Bearbeitungszeit 5 Stunden · Examen

Sachverhalt

Die Bauunternehmerin B-GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer B, errichtete für den Bauherrn K, wohnhaft in Münster, im Jahr 2024 ein Einfamilienhaus. Im Dezember 2024 nahm K das Werk ab. Bei der Abnahme war ihm der unten genannte Mangel noch nicht bekannt und er erklärte keinen Vorbehalt. Am 12.03.2025 gerieten K und die B-GmbH über die Schlussrechnung über 180.000 € in Streit. Streitig waren allein die Abrechnung von Nachtragsleistungen und Mehrmengen; die Dachmängel sprach bei den Verhandlungen keine Seite an. Zur Vermeidung eines Prozesses erschien K am 02.04.2025 vor Notar N und erklärte in einer notariellen Urkunde, der B-GmbH aus dem Bauvertrag 150.000 € zu schulden. Er erkannte diese Summe „als eigene Schuld“ an und unterwarf sich „wegen dieses Betrages der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen“. Die B-GmbH verpflichtete sich im Gegenzug, auf den Mehrbetrag von 30.000 € zu verzichten. Die Urkunde enthielt keinen Hinweis auf Mängelrechte. Die Forderung sollte am 02.06.2025 fällig sein.

Bereits am 15.01.2025 hatte K gegenüber der B-GmbH schriftlich Mängel an der Dachkonstruktion gerügt. Ein von K beauftragter Sachverständiger S stellte am 20.02.2025 fest, dass die Dachsparren unterdimensioniert verbaut waren. Die Mängelbeseitigungskosten bezifferte S in seinem Gutachten vom 05.05.2025 auf 45.000 €. K erhielt das Gutachten am 08.05.2025. Eine Frist zur Nacherfüllung hatte K der B-GmbH nicht gesetzt; die B-GmbH hatte am 30.01.2025 jede Nachbesserung ernsthaft und endgültig verweigert. Bei Beurkundung kannte K den Mangel und die Weigerung der B-GmbH, nicht aber die Höhe der Beseitigungskosten. Am 12.05.2025 teilte K der B-GmbH schriftlich mit, er werde die Sparren auf ihre Kosten verstärken lassen, und forderte einen Vorschuss von 45.000 €. Die B-GmbH zahlte nicht.

Am 10.06.2025 beauftragte K das Dachdeckerunternehmen D, die Sparren zu verstärken. D führte die Arbeiten aus und stellte K am 15.09.2025 netto 38.000 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer in Rechnung. K bezahlte den Betrag von 45.220 € am 30.09.2025. K ist nicht vorsteuerabzugsberechtigt.

Die B-GmbH trat ihre Forderung gegen K aus der Urkunde am 01.07.2025 wirksam an die Z-Bank ab. Die Z-Bank ließ sich vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung mit Klausel auf sich als Rechtsnachfolgerin erteilen. Die Klausel nebst Urkunde wurde K am 21.07.2025 zugestellt. Von der Abtretung erfuhr K erstmals durch diese Zustellung. Am 05.08.2025 pfändete der Gerichtsvollzieher G auf Antrag der Z-Bank bei K einen Pkw (Wert 40.000 €).

Am 10.10.2025 erklärte K schriftlich gegenüber der Z-Bank die Aufrechnung mit seinem „Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten“ in Höhe von 45.220 € gegen die Forderung aus der Urkunde. Die Z-Bank weist die Aufrechnung zurück. Sie meint, K habe die Mängel bei Beurkundung gekannt und damit auf Einwendungen verzichtet. Außerdem sei die Aufrechnung gegenüber ihr als Zessionarin nach § 406 BGB ausgeschlossen. Ein ausdrücklicher Verzicht ist nicht erklärt worden. Der Bauvertrag enthielt kein Aufrechnungsverbot.

K erhebt am 27.10.2025 beim Landgericht Münster Klage gegen die Z-Bank mit dem Antrag, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde insgesamt für unzulässig zu erklären. Zugleich beantragt er die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung. Die Z-Bank hält die Klage für unzulässig und unbegründet, die Aufrechnung sei präkludiert, da K sie schon bei Beurkundung hätte erklären können. Der Pkw ist noch nicht verwertet.

Bearbeitervermerk

Sie sind Berichterstatter in der zuständigen Zivilkammer des Landgerichts Münster. Erstatten Sie ein Gutachten zu den Erfolgsaussichten der Klage des K und seines Antrags auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung und entwerfen Sie jeweils den Tenor der zu erwartenden Entscheidung (Urteil, Beschluss nach § 769 ZPO). Auf alle aufgeworfenen Rechtsfragen ist einzugehen. Halten Sie die Klage für unzulässig, ist die Begründetheit in einem Hilfsgutachten zu erörtern. Der Sachverhalt ist als bewiesen zu unterstellen; dies gilt auch für die Glaubhaftmachung im Verfahren nach § 769 ZPO. Die Aufrechnungserklärung des K ist dahin auszulegen, dass sie auf alle in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen gestützt wird. Ansprüche aus Bereicherungsrecht, Fragen der Umsatzsteuer jenseits der Schadenshöhe sowie Fragen des Insolvenzrechts sind nicht zu prüfen. Es ist davon auszugehen, dass die Abtretung wirksam ist, die Klausel ordnungsgemäß erteilt und zugestellt wurde und die Wartefrist des § 798 ZPO gewahrt ist. Die Kostenentscheidung und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit sind nicht zu erörtern und im Tenor nicht auszuführen. Rechtsstand: 19.10.2026.

Quelle: Eigenentwurf