1. Staatsexamen · Zivilrecht

Kündigung wegen Eigenbedarfs und Umzug

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Sachverhalt

Der Kaufmann M mietet im Februar 2015 eine Vierzimmerwohnung nebst einem dazugehörigen Kellerabteil in Bonn von dem Eigentümer V. Die monatliche Bruttokaltmiete beträgt 800 Euro. M richtet sich in der Wohnung häuslich ein und nutzt das Kellerabteil zur Lagerung von Werkzeug und Winterkleidung. Das Mietverhältnis verläuft über Jahre hinweg störungsfrei.

Am 3. Januar 2023 erhält M ein von V persönlich unterzeichnetes Schreiben. Darin erklärt V die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. September 2023. Zur Begründung führt V aus, dass seine 19-jährige Tochter T im Oktober 2023 ein Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Bonn beginnen werde. T benötige die Wohnung zwingend, um von dort aus ihr Studium zu absolvieren, da ihr bisheriger Wohnort bei den Eltern in Köln für ein tägliches Pendeln zu anstrengend sei.

M, der keinen Grund hat, an den Angaben des V zu zweifeln, ist zwar über den Verlust seiner Wohnung traurig, akzeptiert die Kündigung jedoch ohne rechtlichen Widerspruch. Er macht sich umgehend auf die Suche nach einer neuen Bleibe. Im Mai 2023 findet M eine vergleichbare Wohnung in Bonn, die er zum 1. Oktober 2023 anmietet. Die monatliche Bruttokaltmiete für die neue Wohnung beträgt allerdings 1.000 Euro.

Um den Umzug reibungslos zu gestalten, beauftragt M ein professionelles Umzugsunternehmen. Der Umzug findet am 25. September 2023 statt. Das Umzugsunternehmen stellt M hierfür weisungsgemäß und ortsüblich einen Betrag in Höhe von 1.500 Euro in Rechnung, den M sofort begleicht.

Da der Transporter des Umzugsunternehmens am 25. September 2023 bereits vollständig beladen ist, belässt M drei schwere Umzugskartons mit Büchern in seinem bisherigen Kellerabteil. Er plant, diese Kartons am 29. September 2023 mit seinem privaten PKW abzuholen und im Anschluss die Wohnungsschlüssel an V zu übergeben.

Als M am Nachmittag des 29. September 2023 an der alten Wohnung eintrifft, stellt er fest, dass sein Schlüssel weder in die Haustür noch in das Schloss des Kellerabteils passt. V, der zufällig vor Ort ist, erklärt dem verdutzten M, dass er bereits am 27. September 2023 sämtliche Schlösser durch einen Schlüsseldienst habe austauschen lassen. M habe die Wohnung schließlich schon am 25. September verlassen, sodass das Mietverhältnis faktisch beendet sei. M fordert V nachdrücklich auf, ihm sofort Zugang zum Keller zu gewähren, damit er seine Kartons holen könne. V weigert sich strikt und entgegnet, M solle froh sein, dass er ihm für die restlichen Tage im September keine Nutzungsentschädigung in Rechnung stelle.

Mitte Oktober 2023 erfährt M durch einen ehemaligen Nachbarn, dass T niemals die Absicht hatte, in Bonn zu studieren. Tatsächlich hat T im Oktober 2023 ein Medizinstudium in München begonnen und ist dorthin gezogen. V hatte den Eigenbedarf lediglich vorgeschoben, um die Wohnung nach dem Auszug des M lukrativer neu vermieten zu können. Bereits am 15. Oktober 2023 zieht der neue Mieter N in die Wohnung ein, der eine monatliche Miete von 1.200 Euro an V zahlt. Das Kellerabteil hat V dem N nicht mitvermietet; es ist weiterhin verschlossen, die Kartons des M stehen noch darin, und den neuen Schlüssel verwahrt V.

M ist empört. Er verlangt von V die sofortige Herausgabe seines Kellerschlüssels bzw. die Gewährung des Zugangs zu seinem Kellerabteil. Darüber hinaus fordert M von V den Ersatz der Umzugskosten in Höhe von 1.500 Euro sowie die Erstattung der Mietmehrkosten für das erste Jahr in der neuen Wohnung (12 Monate à 200 Euro, insgesamt 2.400 Euro). V weist sämtliche Forderungen zurück. Er meint, M sei freiwillig ausgezogen und hätte die Kündigung ja gerichtlich überprüfen lassen können. Wer sich nicht wehre, habe auch keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Bearbeitervermerk

Gutachterlich ist zu prüfen:
1. Hat M gegen V einen Anspruch auf Einräumung des Besitzes an dem Kellerraum?
2. Hat M gegen V einen Anspruch auf Ersatz der Umzugskosten in Höhe von 1.500 Euro sowie der Mietmehrkosten in Höhe von 2.400 Euro?
Auf Ansprüche des V gegen M und auf Fragen der Verjährung ist nicht einzugehen.

Quelle: Eigenentwurf (Fall frei erfunden; Problemstellung angelehnt an gängige Examensprobleme)