1. Staatsexamen · Zivilrecht

Die grenzüberschreitende Garage

Bearbeitungszeit 5 Stunden · Examen

Sachverhalt

Der Kaufmann V ist Eigentümer eines großen, parkähnlichen Wohngrundstücks in der Kleinstadt Fallenberg. Auf dem weitläufigen Grundstück befinden sich ein gut erhaltenes, zweistöckiges Einfamilienhaus sowie an der östlichen Grundstücksgrenze eine massive, gemauerte Doppelgarage, die Platz für zwei große Fahrzeuge bietet.

Die Garage wurde im Jahr 2005 von dem Vater des V, der das Grundstück damals besaß, in Eigenregie errichtet. Um sicherzugehen, dass die Grundstücksgrenzen exakt eingehalten werden, ließ der Vater das Fundament vor Baubeginn von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur abstecken. Dieser setzte jedoch aufgrund eines leicht fahrlässigen Messfehlers die Grenzmarke falsch. Dem Vater fiel hierbei weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last, da er sich auf die Fachkunde des Ingenieurs verließ. Aufgrund dieses Fehlers überschreitet die Rückwand der Garage die Grenze zum östlich angrenzenden Nachbargrundstück um exakt 0,5 Meter. Der Nachbar N hat weder vor noch sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben, da er den Überbau schlichtweg nicht kannte. Weder dem Vater des V noch dem Nachbarn N war dies beim Bau oder in den darauffolgenden Jahren aufgefallen.

Im Frühjahr 2023 beschließt V, der das Grundstück nach dem Tod seines Vaters geerbt hat, die Immobilie aus Altersgründen zu veräußern. Der Interessent K besichtigt das Anwesen mehrfach, prüft die Bausubstanz und ist von der ruhigen Lage begeistert. Am 2. Mai 2023 schließen V und K vor einem Notar in Fallenberg einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück zu einem Kaufpreis von 450.000 Euro. Im notariellen Vertrag wird zur Gewährleistung lediglich vereinbart: „Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird ausgeschlossen.“ Rechtsmängel werden im Vertragstext an keiner Stelle erwähnt. V wusste von dem Überbau der Garage zu diesem Zeitpunkt nachweislich nichts.

Die Übergabe des Grundstücks sowie der vertragliche Übergang von Nutzen und Lasten erfolgen vereinbarungsgemäß am 1. Juli 2023. K zahlt den Kaufpreis vollständig auf das Konto des V und wird im August 2023 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. K nutzt die Garage fortan täglich.

Im November 2023 möchte der Nachbar N einen neuen, massiven Zaun entlang der Grundstücksgrenze errichten. Um Streitigkeiten zu vermeiden, lässt er hierfür den genauen Grenzverlauf durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur neu feststellen. Bei dieser Vermessung kommt der Überbau der Garage ans Licht. N wendet sich daraufhin umgehend an K. N räumt in einem Gespräch ein, dass er den Abriss der Garage rechtlich nicht verlangen könne. Er fordert von K jedoch ab sofort die Zahlung der gesetzlichen Überbaurente in Höhe von 250 Euro pro Jahr und verweist auf seine entsprechenden Rechte.

K ist entsetzt über diese unerwartete finanzielle Belastung und wendet sich am 10. Dezember 2023 schriftlich an V. K setzt V eine angemessene Frist bis zum 31. Dezember 2023, den Mangel zu beheben. Er fordert V auf, dafür zu sorgen, dass K nicht mit der Rentenpflicht belastet ist. V lehnt dies umgehend schriftlich, endgültig und ernsthaft ab. Er begründet seine Weigerung damit, dass die Sachmängelhaftung im Vertrag wirksam ausgeschlossen sei und er für derartige Probleme nicht mehr einstehe.

Daraufhin erklärt K im Januar 2024 gegenüber V schriftlich den Rücktritt vom gesamten Kaufvertrag. Hilfsweise, falls ein Rücktritt rechtlich nicht möglich sein sollte, erklärt er die Minderung des Kaufpreises. K argumentiert, dass der Überbau und die damit verbundene Rentenpflicht gegenüber N einen Rechtsmangel darstelle. N mache schließlich ein Recht in Form der Rente gegen ihn geltend. Da der Vertrag ausdrücklich nur Sachmängel ausschließe, greife der Gewährleistungsausschluss hier gerade nicht.

V weist sämtliche Ansprüche entschieden zurück. Er meint, der Überbau sei rein physischer Natur und damit ein klassischer Sachmangel, der vom vereinbarten Haftungsausschluss vollumfänglich erfasst werde. Selbst wenn man zu seinen Ungunsten einen Rechtsmangel annehme, könne K wegen einer jährlichen Rente von 250 Euro bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro nicht gleich den ganzen Vertrag rückabwickeln. Das sei völlig unverhältnismäßig. Ein von K daraufhin beauftragter Sachverständiger stellt in einem Gutachten fest, dass der kapitalisierte Wert der Rente etwa 5.000 Euro beträgt. Der Kaufpreis von 450.000 Euro entsprach dem Verkehrswert, den das Grundstück ohne die Rentenlast gehabt hätte; die Rentenlast mindert den Verkehrswert um ihren kapitalisierten Wert.

Bearbeitervermerk

Prüfen Sie gutachterlich, ob K gegen V Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung (Rücktritt) hat. Falls nicht, prüfen Sie, ob K Anspruch auf teilweise Rückzahlung des Kaufpreises (Minderung) hat. Auf § 439 Abs. 3 BGB sowie auf Schadensersatz ist nicht einzugehen; auf landesrechtliche Fragen ist nicht einzugehen.

Hat K gegen V Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung (Rücktritt)?

Falls nicht, hat K Anspruch auf teilweise Rückzahlung (Minderung)?

Quelle: angelehnt an BGH, Urteil v. 26.06.2026 – V ZR 78/25